오피스텔 투자하기 / 수익형 오피스텔 투자 / 주거용 오피스텔 투자 / 장점,단점

최근 부동산 정책으로 인해서 거리로 나오는 사람들이 많아졌습니다. 현재로는 사실상 아파트에 투자하기에는 법적으로 제재가 있으며 차선책으로 오피스텔 투자를 알아보고 계시는 분들이 많아졌습니다. 그러나 주거용 오피스텔 또한 부동산 정책 규제대상에 포함되어 있어서 현금을 가지고만 있어야 할지 아니면 항상 오르는 부동산 시세에 발맞추어서 조금이라도 수익을 보기 위해 수익형이나 주거용이나 가리지 말고 오피스텔에 투자를 해야 할지 많은 고민이 있으실 겁니다.

 

계속해서 1~2인 단독가구가 많아지면서 아파트의 기능을 가지고있지만 오피스텔이라는 뜻으로 아파텔이라는 새로운 거주 트렌드로 등장하였습니다. 아파트에 투자하는 것처럼 크게 시세차익이 생기는 것은 아니지만 임대료의 매달 수입을 목적으로는 투자할 가치가 있다고 생각합니다. 거주용이 아닌 업무용이라면 상대적으로 규제의 영향을 덜 받는다고 합니다.

 

 

아파트 투자를 하시다가 이제는 오피스텔 투자를 노리고 계시는 분들, 아니면 처음 투자에 입문 하시는분들을 위해 수익형 오피스텔과 주거용 오피스텔 투자 관련해서 정리해드리겠습니다.

 

수익형 오피스텔

 

 

수익형 오피스텔 투자는 주택법에 해당하지 않아서 RTI ( 임대업 이자상환비율 : rent to interest) 를 적용이 됩니다. 오피스텔의 임대료가 높은 편이라면 그 높은 비율만큼 대출이 가능하여 개개인의 상황에 따라서 최대 80%까지 대출이 가능합니다. 그리고 거의 0%대에 가까운 매우 낮은 금리로 상당히 높은 임대수익률을 기대할 수 있습니다.

 

수익형 오피스텔의 장점

1. 업무용 오피스텔은 주거지가 아닌 상가로 구분되기 때문에 1세대 2주택 걱정을 하실 필요가 없습니다.

(단, 주거용일 경우라면 주택으로 구분됩니다.)

 

2. 전용면적이 85m² 이하의 주거용 오피스텔은 바닥난방을 할 수 있으며, 더불어서 욕심 면적제한도 풀려서 세놓기가 훨씬 더 수월해졌습니다. 규제가 좀 더 완화되니까 투자자들의 관심이 높아지고 있습니다.

 

3. 예금, 적금의 금리가 제로에 가까운 상황에서 소액으로 투자하여 상당히 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

 

 

수익형 오피스텔 투자 시 주의사항

 

 

 

1. 수익형 오피스텔 투자 시에는 그 주변 인프라를 자세히 확인하셔야 합니다. 역과 가까운 역세권인지, 병원, 대형마트 등등 고속도로 접근이 유리한지와 인근 세입자 수요가 탄탄한 편인지 사전답사를 통해서 꼼꼼하게 체크하셔야 합니다. 

 

2. 주변의 시세를 꼭 확인하셔야 합니다. 물론 오피스텔 건물의 연식에 따라 시세 차이가 있으니 고려해보셔야 합니다. 선택을 할 때에는 지금 당장 임대수익이 목적인지, 아니면 장기적으로 시세차익을 목적으로 하실 건지 결정하셔야 합니다. 연식이 좀 된 오피스텔은 가격도 저렴하고 수익률도 괜찮지만 앞으로 비용적으로 추가될 수 있고, 주변에 신축 오피스텔이 들어선다면 경쟁력이 떨어져 시세가 떨어질 수 있습니다.

 

3. 가장 주의할 점은 공실 관리입니다. 입주자가 없이 방이 공실이 된다면 임대료가 없으니 아예 수입이 없을 수 있습니다. 공실 관리만 잘하시면 가장 큰 장점이 될수 있습니다. 그리고 원룸 오피스텔은 웬만하면 투자를 안 하시는 것이 좋습니다. 몇 년 전만 해도 좋은 지역인데도 원룸 오피스텔이라면 분양가가 상당히 저렴한 경우라서 투자할 가치가 있었지만, 최근 들어 원룸 오피스텔들의 분양가가 상당히 높아져서 투룸 오피스텔이 아니라면 투자하시지 않는 것이 좋습니다.

투룸 오피스텔은 기존의 아파트 세입자 수요를 흡수할 수가 있기 때문에 투룸 오피스텔을 추천드립니다. 

 

4.  세금 혜택을 받는지 꼭 확인하셔야 합니다. 2년 이상 보유하고 있다가 팔게 되면 6 ~ 42%의 일반과세가 적용됩니다. 하지만 주거용 오피스텔은  8년 동안 주택임대사업을 한다면 종합 부동산세를 내지 않습니다. 그리고 전용면적이 60m² 이하라 고한다면 2021년 12월 31일까지 취득세를 내지 않습니다. 그리고 재산세도 50%까지도 감면받으며 월 임대료에 대한 부가가치세도 내지 않습니다.  그에 비해 수익형 오피스텔로 주택임대사업을 하게 된다면 오피스텔을 구매할 때 세무서에 납부했던 건물가 10%에 해당하는 부가세를 환급받지 못하고 건강보험료까지 오르고 종합소득세도 납부하셔야 합니다.

 

 

 

주거용 오피스텔

 

 

최근 정부에서는 아파트 청약에 대해서 규제를 강화하였습니다.  1 주택자 이상 다주택자들은 아파트 청약의 기회가 현저히 줄어들었습니다. 그러하니 비교적 규제가 유연한 주거용 오피스텔 상품의 청약에 관심을 보이는 투자자들이 늘어나고 있습니다.

 

주거용 오피스텔은 청약통장이 없이도 청약을 신청할 수 있습니다. 그래서 청약으로 새 아파트를 사기 어려움이 많은 2030 세대들이 아파트를 대신해 줄 상품으로 주거용 오피스텔을 선택하고 있습니다.

 

오피스텔 임대 수익률은 은행의 1.4% ~ 2.4% 금리 예금, 적금보다 평균적으로 최소 3배에 달하는 수익률을 볼 수 있습니다. 일반적으로 부동산을 생각하면 무조건 서울이나 경기도 인근을 생각하시지만 오피스텔 시장은 서울보다 지방에서 더 인기를 누리고 있습니다. 

 

주거용 오피스텔 투자 시 주의사항

 

 

1. 주거용 오피스텔을 투자할 때는 전용평수가 9평 이상이고 1.5룸 이상으로 투자하는 것을 추천드립니다. 요즘 전용면적 84m² 를 분양하는 오피스텔이 많아지고 있는데, 괜히 무리해서 84 타입까지 투자할 필요가 없습니다. 투룸 정도의 공간만 나온다면 충분히 안정적인 투자라고 볼 수 있습니다. 

 

2. 전체 분양 세대 중에서 평형이 많이 않은 것을 고르시는 걸 추천드립니다. 투룸 대비에서 월세수익률을 계산했을 때 월세 80 ~ 120만 원 이상 정도를 원한다고 하시면 공실이 생길 염려가 있습니다. 그래서 적당한 임대료와 사이즈로 투자하시면 됩니다.

 

3. 전용률이 높은 것으로 선택하셔야 합니다. 대부분의 아파트는 전용률이 70% 이상이지만 오피스텔의 경우에는 대부분 45% ~ 50% 정도가 많습니다. 그 이유는 기타 공용면적까지 계산해버려 계약 면적이 나오게 되어서 분양가에서 손해를  보고 공간 부분에서도 손해를 보게 됩니다.  최소한 오피스텔을 투자할 때는 전용률이 어느 정도인지 꼭 확인하셔야 합니다., 전용률 60% 이상 되는 오피스텔을 추천드립니다.

 

4. 대단지 공동주택 인근으로 알아보셔야 합니다. 당연히 인프라가 좋고 역세권이며 대기업들의 업무단지 인근 투룸 이상으로 간다면 가장 좋겠지만 분양가부터가 굉장히 비싸기 때문에 아파트와 별로 차이도 없습니다. 대체할 방법으로 1000세대 이상 아파트 인근이나 주변에 공동주택이 대다수인 지역에 혼재되어 있는에서 주거용 오피스텔을 찾아본다면 아파트의 수요자들은 충분히 흡수할 수 있습니다.  세입자의 성향으로는 빌라보다는 오피스텔로 들어가려 하기 때문에 공실의 리스크도 현저히 줄어듭니다. 

 

5. 오피스텔 주위에 부동산이 최대한 많으면 좋습니다. 대개 일반인들은 아파트에 대한 정보는 잘 알고 있으나, 주거용 오피스텔에 대한 정보는 부족한 면이 있기 때문에 어느 누군가가 추천해 주지 않는 이상 관심을 가지기 어렵습니다. 그래서 주위에 부동산이 많다면 거래량이 많다는 증거이기 때문에 그 인근으로 투자하시는 게 좋습니다.

 

 

최근 부동산 주택 규제로 인하여 한순간의 단발성 인기가 아닌 앞으로도 안정적인 주거용 오피스텔 투자를 하기 위해서는 신축 10년 내로 한 번씩 바꾸면서 투자를 한다면 아파트 부동산 투자를 대신하여 충분한 수익률을 기대할 수 있으니 잘 판단하시고 투자하시면 됩니다.